Dans le cadre d’une séparation ou d’un divorce, l’un des conjoints peut souhaiter conserver le logement en « rachetant » la part de l’autre. « C’est même l’hypothèse la plus fréquente et la première piste explorée du fait de l’attachement au bien et au secteur, et de la volonté de ne pas perturber les enfants », témoigne Vanessa Blot, avocate à Lille spécialiste du divorce et du droit de la famille.
Ce n’est cependant pas simple. La détermination de la valeur du bien et celle de la soulte à payer sont des obstacles sérieux à surmonter. Sans compter que cette voie s’avère aussi la plus coûteuse : il faudra payer plusieurs taxes à l’Etat (un droit de partage de 1,1 % de la valeur nette du bien si le partage est consécutif à un divorce ou à une rupture de Pacs, et des droits de 5,8 % sur la part acquise par le concubin), régler les émoluments du notaire et éventuellement des indemnités de remboursement anticipé du prêt.
Pour évaluer la valeur du bien, la meilleure façon de procéder est sans doute de faire appel à trois agences immobilières et de retenir la moyenne des évaluations, en écartant l’une d’elles si elle est supérieure ou inférieure de plus de 10 % aux autres. Si un prêt est en cours, soustrayez le capital restant dû. Le résultat sera divisé par deux, en cas de communauté de biens ou d’indivision égalitaire, ou à proportion des droits de chacun. Vous obtiendrez le montant de la soulte à payer.
Dans l’idéal, celui qui conserve le logement contracte un nouveau prêt, à son nom, pour financer la soulte et rembourser l’emprunt initial. « Autre piste : obtenir la désolidarisation du prêt. Les conditions exigées par les banques sont différentes d’un établissement à un autre et de plus en plus dures, mais pas impossibles », selon Mᵉ Blot. « En cas de refus, je conseille à celui qui est non-attributaire du bien de ne pas accepter de rester solidaire du prêt, sauf si la durée d’emprunt restante ou le capital restant dû sont faibles. »
Echapper au droit de partage
La vente du bien est inévitable ? Le couple en désunion va devoir s’entendre sur le prix de vente, le choix de l’acquéreur, le partage du prix, etc. Une question revient souvent : faut-il vendre avant de divorcer ? Pour Vanessa Blot, il n’y a pas débat : « C’est la même chose en termes de frais en cas de mariage sous le régime de la communauté, soit la majorité des unions. »
Pourquoi le doute subsiste-t-il chez certains ? Si les époux procèdent à la vente de leur bien avant le divorce et qu’ils conviennent de la répartition du prix, ils peuvent normalement échapper au droit de partage. Comme ils réalisent un partage verbal, il n’y a pas d’écrit. Et comme l’a assuré le gouvernement dans une réponse ministérielle en 2020, « en l’absence d’acte, un partage verbal n’est pas soumis au droit de partage ». Cela suppose de ne pas faire mention du partage dans la convention de divorce ultérieure.
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